TRIBUNNEWS.COM - Rumah kos adalah jenis tempat tinggal yang disewakan kepada individu atau kelompok sebagai tempat tinggal sementara atau dalam jangka waktu tertentu. Biasanya, tersedia kamar maupun unit hunian yang dilengkapi dengan fasilitas seperti tempat tidur, lemari, dan fasilitas umum yang mendukung, misalnya kamar mandi dan dapur bersama. 

Usaha kos-kosan tentu sangat menggiurkan dan menjadi impian bagi banyak orang. Namun, sebelum memulainya, sebaiknya cari tahu dulu bagaimana ketentuan pengenaan pajak usaha dari rumah kos walaupun kurang dari 10 pintu atau kamar.

Perlu diperhatikan, terkait pajak rumah kos ini sebelumnya sudah diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel.

Peraturan tersebut menjelaskan bahwa hotel adalah penyedia jasa penginapan peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh). 

Namun, setelah adanya Peraturan Daerah Provinsi DKI No 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, nomenklatur dari Pajak Hotel berubah menjadi PBJT Atas Jasa Perhotelan.

Meski dalam perda baru ini istilah rumah kos tidak lagi muncul, tetapi pada Perda tersebut terdapat istilah baru, yaitu tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel dan tidak lagi mengatur batas maksimal atau minimal jumlah kamar rumah kos untuk dapat ditetapkan sebagai objek pajak daerah. 

Dengan begitu, rumah kos juga dapat dianggap sebagai tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel karena menyediakan akomodasi sementara dengan fasilitas yang serupa hotel. Meskipun skala dan layanan yang disediakan berbeda. 

Secara garis besar, keduanya memiliki tujuan yang sama dalam menyediakan tempat menginap bagi individu atau kelompok yang membutuhkan. Fasilitas yang disediakan juga memungkinkan adanya kesamaan, berupa tempat tidur, kamar mandi, dan fasilitas tambahan seperti gym, kolam renang, dan layanan pramutamu.

Oleh karenanya, rumah kos dapat dimasukkan ke dalam kategori tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel. Seperti diatur dalam Pasal 53 Ayat 1 UU HKPD dan Pasal 47 Ayat 1 Perda No 1 Tahun 2024 tentang penyediaan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel termasuk salah satu jenis jasa perhotelan yang menjadi objek PBJT Jasa Perhotelan. 

Maka dari itu, jawaban apakah rumah kos dengan jumlah pintu kurang dari 10 tetap dikenakan pajak adalah iya. Karena, berdasarkan Perda baru tersebut rumah kos tetap dikenakan pajak daerah berapapun jumlah kamarnya. 

Baca juga: Jaga Kredibilitas di Mata Konsumen, Bapenda Ingatkan Pengusaha Parkir Bayar Pajak

Cara menghitung pajak usaha kos-kosan

Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) ini dibayarkan berdasarkan konsumsi barang dan jasa tertentu. Untuk tarif PBJT Jasa Perhotelan adalah 10 persen yang dibebankan kepada Subjek Pajak, yaitu konsumen barang dan jasa tertentu, dalam hal ini penyewa kos. 

Seperti yang telah dijelaskan, PBJT Jasa Perhotelan akan dibebankan kepada subjek pajak. Jadi, misalkan harga sewa kamar adalah Rp100.000 per bulan, maka jumlah yang harus dibayarkan penyewa kepada pemilik adalah Rp110.000 per bulan.

Rinciannya, Rp100.000 merupakan omzet pemilik kos, dan Rp10.000 adalah PBJT Jasa Perhotelan yang harus disetorkan ke pemerintah daerah. 

Perlu diingat, objek pajak daerah dengan objek pajak pusat itu berbeda dan tidak akan tumpang tindih. Pada Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan dijelaskan bahwa penghasilan dari rumah kos atau kos-kosan tidak termasuk sebagai penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, melainkan digolongkan ke dalam penghasilan usaha. 

Pengenaan pajak pada usaha rumah kos atau kos-kosan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018, dalam Undang-Undang tersebut dijelaskan bahwa pajak penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu yaitu tidak melebihi Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak, maka atas penghasilan yang diterima tersebut dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif pajak sebesar 0,5 persen.

Lalu peraturan yang berkaitan dengan pajak penghasilan juga terdapat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, pada Pasal 4 Ayat (2) huruf e menjelaskan bahwa penghasilan tertentu lainnya, termasuk penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu. 

Kemudian, pada Pasal 7 Ayat (2a) menjelaskan bahwa Wajib Pajak orang pribadi yang memiliki peredaran bruto tertentu tidak dikenai Pajak Penghasilan atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam 1 (satu) tahun pajak. sehingga penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang penghasilan yang diperoleh Rp500 juta dari usahanya tidak dipungut pajak atau bebas dari pembayaran pajak.

Sebagai contoh, Pak Guido memiliki usaha kos 10 kamar dengan penghasilan sebesar Rp600 juta per tahun. Dengan demikian, maka perhitungan pajak kos-kosan Pak Guido adalah sebagai berikut.

Penghasilan Kena Pajak = Rp600 Juta – Rp500 Juta

Penghasilan Kena Pajak = Rp100 Juta

PPh Final = Penghasilan Kena Pajak x Tarif PPh Final

PPh Final = Rp100 Juta x 0.5 persen

PPh Final = Rp500.000

Dari perhitungan tersebut, Pak Guido wajib membayar pajak sebesar Rp500.000 per tahunnya. 

Berdasarkan penjelasan dan perhitungan di atas, pajak untuk usaha kos tidak terkena dua kali pajak. Untuk itu, sebagai pemilik rumah kos atau pengusaha kos sebaiknya pahami dan penuhi kewajiban perpajakan sebagai bentuk kontribusi kepada negara. 

“Kepatuhan terhadap peraturan perpajakan yang berlaku juga dapat memberikan rasa aman dan menghindari risiko sanksi yang mungkin timbul di kemudian hari,” ujar Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Bapenda Jakarta Morris Danny.  

Yuk, bangun kesadaran pentingnya membayar pajak dan ikut serta dalam pembangunan daerah dan negara!

Baca juga: Bapenda Jakarta: Pengusaha Wajib Laporkan Seluruh Data Transaksi Usaha Secara Elektronik