Laporan Wartawan Tribunnews, Choirul Arifin

TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Kendati pasarnya tipis, hunian mewah punya ceruk tersendiri yang dapat menjamin kelangsungan sebuah proyek.

Properti premium itu biasanya dikembangkan dengan konsep kuat, lokasi bagus, dan dekat fasilitas sehingga dalam situasi pasar lemah tetap dilirik konsumen.

Data Flash Report Rumah123 periode Agustus 2022 memperlihatkan Tangerang menjadi wilayah di Jabodetabek yang paling dicari dengan persentase mencapai 15,6 persen. Tangerang mengalahkan kawasan lainnya seperti Jakarta Barat dan Jakarta Selatan.

Tangerang juga masuk dalam 5 besar wilayah di Indonesia yang mencatatkan pertumbuhan harga properti tertinggi, mengalahkan Jakarta, Semarang, dan Bandung.

Mengutip indeks permintaan properti tertinggi, BSD menduduki peringkat satu dengan indeks 17,3 persen.

Ini berarti, proyek satelit di seputar BSD dan perbatasannya masih diminati. Sebut contoh kota baru Gading Serpong (2.000 ha) di Kelapa Dua, Tangerang.

Pengembang perumahan mewah kini agresif menjangkau wilayah suburban seperti Serpong-Gading Serpong, Tangerang, Banten.

Dua tahun terakhir pusat pertumbuhan di barat Jakarta itu lebih sering memasarkan hunian premium seharga Rp5-30 miliar.

Bangunannya dari material berkelas, lahannya cukup luas. Ini cara pengembang mengisi kekosongan produk upper class (kelas atas) di wilayah Serpong-Gading Serpong yang sebelumnya sempat absen lantaran pandemi Covid-19.

Strategi ini ditempuh BSD City lalu disusul Paramount Land dan Alam Sutera.

Beberapa di antaranya seperti Navapark yang dikembangkan Sinar Mas Land bersama Hongkong Land di kawasan BSD City Serpong, Sutera Winona garapan Alam Sutera di Tangerang, dan Pasadena Grand Residence yang dikembangkan Paramount Land di kawasan Gading Serpong.

Baca juga: Emiten Jasa Properti KDTN Gandeng Swiss-Belhotel Fokus Pengembangan Hotel di Rest Area

Serpong dan Gading Serpong merupakan kiblat hunian atas di barat Jakarta. Gading Serpong berkembang menjadi kawasan elit melalui pengembangan dua perumahan skala kota, Summarecon Serpong dan Paramount Land.

Sementara Serpong berkembang lebih dulu dengan dibangunnya kota baru BSD City oleh Sinar Mas Land dan Alam Sutera oleh PT Alam Sutera Realty, Tbk.

Beragam fasilitas untuk kaum menengah atas hingga upper class (kelas atas) tersedia komplit: mal, sekolah unggulan, kampus, rumah sakit, komersial, pusat olahraga, gedung-gedung moderen, dan lain-lain.

Baca juga: Harga Rumah Semakin Mahal, Pengembang: Trennya Naik Terus, Tapi Itu Investasi

Seperti bisnis pada umumnya, di sektor properti juga berlaku prinsip ada harga, ada rupa. Beragam fasilitas itu harus dibayar konsumen.

Harga rumah di Serpong dan Gading Serpong sudah tinggi, rata-rata di atas satu miliar rupiah per unitnya.

Wilayah barat Jakarta saat ini boleh dibilang jadi salah satu incaran karena memiliki kelebihan tersendiri, yakni didukung oleh infrastruktur seperti tol dan moda transportasi massal.

Kondisi tersebut membuat wilayah barat Jakarta sampai saat ini masih menjadi buruan end user maupun investor membeli dan menambah aset propertinya.

Rerata harga tanah di township-township tersebut berkisar Rp12,400,000 – Rp15,600,000 per meter persegi.

Meski sudah tinggi, ia menyebut kawasan itu masih akan berkembang dan masih menawarkan pertumbuhan harga kendati tidak melonjak-lonjak seperti dulu.

Baca juga: VIRAL Video Perumahan Mewah di Atas Mal yang Jarang Diketahui Orang, Ini Penampakannya

Lini Djafar Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia, sebuah perusahaan manajemen, riset, dan konsultasi properti, menjelaskan wilayah barat Jakarta saat ini boleh dibilang jadi salah satu incaran karena memiliki kelebihan tersendiri.

Yakni didukung oleh infrastruktur seperti tol dan moda transportasi massal.

Kondisi tersebut membuat wilayah barat Jakarta sampai saat ini masih menjadi buruan end user maupun investor membeli dan menambah aset propertinya.

“Gading Serpong saat ini masih terus berkembang dengan produk unggulannya berupa rumah tapak dan ruko," ujarnya saat dimintai pandangannya.

"Dengan prospek akses tol baru yaitu Serpong-Balaraja yang saat ini masih dalam proses konstruksi, yang berada di sebelah selatan kawasan, maka perkembangan Gading Serpong akan bergerak menuju ke arah selatan kawasan,” jelas Lini.

Uang Ada, Minatnya Bagaimana?

Pasar perumahan menunjukkan pertumbuhan yang melandai sejak akhir 2020. Namun, memasuki Q2-2021 pasar perumahan di Jabodebek-Banten mengalami pertumbuhan penjualan yang cukup tinggi, 24,4 persen (qtq).

Pertumbuhan unit terjual lebih rendah sebesar 6,5 persen (qtq) yang mengindikasi harga rata-rata unit terjual lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya.

Tren positif itu berlanjut hingga triwulan tiga 2022 (Q3-2022). Menurut Survei Harga Properti Residensial (SHPR) di pasar primer versi Bank Indonesia, Rabu (16/11/2022), pada Q3-2022 penjualan rumah tumbuh 13,58 persen dibanding triwulan yang sama tahun lalu (YoY).

Selain didominasi rumah tipe kecil (30,77 persen), peningkatan penjualan rumah juga didorong oleh tipe besar yang meningkat 19,73 persen dalam periode yang sama.

Baca juga: Ada Ancaman Resesi, Pelaku Industri Properti Optimis Bisnis Akan Tumbuh Positif Pada 2023

Pamor Gading Serpong sebagai kawasan pemukiman menengah atas dan elit makin berkibar sejak dibukanya akses tol langsung ke kawasan melalui Tol Jakarta-Merak melalui simpang susun Tomang (Jakarta Barat) dan Tol JORR W2 ruas TB Simatupang (Jakarta Selatan).

Kawasan Gading Serpong dikonsep sebagai hunian nyaman, fasilitas bekerja dan usaha yang lengkap, dan fasilitas lifestyle yang saling terintegrasi.

Selain Summarecon, keterlibatan Paramount Land membesarkan Kota Gading Serpong menjadi pusat residensial dan komersial yang terintegrasi dengan akses dan kota baru lainnya juga telah diakui pasar.

Ribuan hamparan tanah itu disulap menjadi ribuan unit hunian, ruko dan komersial yang hidup dan maju.

Kawasan Gading Serpong kini sukses menjadi kota mandiri dari daerah yang dulunya tak memiliki daya tarik kuat.

Rp 2 Miliaran Laku Keras

Setahun belakangan, pengembang di Gading Serpong riuh menawarkan rumah kelas atas seiring kepercayaan diri pada pasar properti seharga di atas Rp2 miliar mulai tumbuh pasca membaiknya ekonomi yang berdampak pada peningkatan daya beli.

Pada Oktober 2022 lalu misal, Paramount Land merilis Pasadena Grand Residence, rumah upper class seharga Rp5 miliar -10,5 miliar per unit.

Omset penjualannya tembus lebih dari Rp500 miliar dari total 128 unit yang dipasarkan. Dia mengatakan, pembelinya rata-rata orang-orang mapan usia di atas 40 tahun dengan kemampuan bayar tunai bertahap 24-48 kali.

“Yang pasti (pembelinya) bukan first home buyer. Artinya, dana itu sangat ada. Yang perlu ditingkatkan adalah minatnya supaya perekonomian bisa berjalan lagi,” kata Presiden Direktur Paramount Land, M. Nawawi, di Tangerang, Jumat (2/12/2022).

Nawawi menjelaskan, pihaknya mengikuti tren dalam pengembangan proyeknya, mulai dari tren desain dunia hingga tren sosial.

Isu lingkungan dan dan green business dinilai sangat memengaruhi Paramount Land yang diwujudkan dalam produk-produknya maupun pengelolaan proyek yang memperhatikan aspek hijau.

Hunian-hunian cluster dari segmen menengah hingga segmen atas di Gading Serpong menyelaraskan dengan konsep green, melalui pengadaan dan perawatan pohon-pohon dan tanaman, taman untuk interaksi sosial dan penggunaan material ramah lingkungan.

“Kami menggarap produk tidak sekadar ada sisa tanah lalu kami cacah-cacah. Kami konsep betul supaya value-nya tinggi," kata dia.

"Ada banyak hal yang mengubah perilaku manusia dalam membeli rumah, dua diantaranya adalah rumah nyaman untuk stay atau ditinggali dan rumah yang menjamin kesehatan jiwa dan sosial penghuninya. Kami sebagai salah satu pengembang Kota Gading Serpong berusaha menyediakan dua kebutuhan itu,” kata Nawawi.

Lini Djafar menambahkan, konsumen kelas high end memiliki sejumlah pertimbangan saat membeki atau menambah asetnya di sektor properti.

Ada dua hal yang diperhatikan, yaitu siapa pengembangnya dan seperti apa progres pengembangan kawasannya.

“Kredibilitas pengembang menentukan keputusan konsumen. Mereka akan melihat kondisi pengembangan kawasan apakah sudah dikelilingi oleh segmen menengah ke atas, karena bagi mereka itu lebih menarik," ujarnya.

"Fasilitas kawasan dan cluster-cluster, lokasi kawasan terhadap kota, dan prospek kenaikan harga properti juga akan menjadi pertimbangan,” imbuhnya.