TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Bank Indonesia (BI) kembali menaikan suku bunga acuannya atau BI 7 Days Reverse Repo Rate naik 25 basis poin (bps) menjadi 5,5 persen.

"Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia pada 21 dan 22 Desember 2022, memutuskan untuk menaikkan BI 7 Days Reverse Repo Rate sebesar 25 basis poin menjadi 5,5 persen" ujarnya dalam konferensi pers, Kamis (22/12/2022).

Demikian pula, lanjut Perry, suku bunga deposit facility naik 25 bps menjadi sebesar 4,75 persen, dan suku bunga lending facility juga naik 25 bps menjadi 6,25 persen.

"Keputusan kenaikan suku bunga tersebut sebagai langkah front loaded, pre-emptive, dan forward looking untuk menurunkan ekspektasi inflasi yang saat ini terlalu tinggi," katanya.

Baca juga: Ekonom Prediksi Perbankan Akan Manaikkan Suku Bunga KPR Pada Kuartal II 2023

Dengan demikian, inflasi inti diyakini akan tetap terjaga ke depan kembali ke dalam sasaran di kisaran 3 persen plus minus 1 persen.

"Selain itu, juga memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar rupiah agar mengendalikan inflasi barang impor, di samping memitigasi semakin kuatnya mata uang dolar AS dan tingginya ketidakpastian pasar keuangan global," pungkas Perry.

Kenaikan suku bunga acuan BI ini tercatat sudah yang kelima kalinya sejak Agustus 2022, sehingga secara total kenaikan BI rate telah mencapai 2 persen dalam lima bulan terakhir.

Dongkrak Suku Bunga KPR

Kepala Ekonom Bank Permata, Josua Pardede menyebut setiap bank akan memiliki waktu penyesuaian berbeda terhadap kenaikan suku bunga acuan tersebut.

Menurutnya, bank-bank dengan likuiditas yang cukup baik transmisinya akan lebih lama dan lebih panjang dan besarannya pun tidak akan sebesar kenaikan suku bunga BI.

"Jadi kalau secara teotitikalnya dan secara histori mengatakan bahwa pada saat BI menaikkan suku bunga, itu biasanya dua hingga tiga kurtal transmisinya. Artinya baru akan ada kenaikan dan penyesuaian suku bunga yang cukup signifikan itu nanti di kurang lebih kuartal II 2023," kata Josua beberapa waktu lalu.

Di sisi lain, Josua menampik, suku bunga KPR bakal berdampak berat usai kenaikan suku bunga BI.

"Dampaknya kepada KPR kita perlu cermati, bahwa ini tidak berlaku untuk yang eksisting. Jadi makanya yang sudah menarik KPR sebelumnya, yang sudah biasanya kan dua tahun pertama itu masih fixed rate," kata Josua.

"Jadi ini artinya nggak akan mempengaruhi juga buat masyarakat yang sudah menarik ataupun mengambil KPR tadi, masih dalam periode fixed rate," sambungnya.

Josua menambahkan, kenaikan suku bunga perbankan akan menyesuaikan kepada kondisi likuiditas dan risk appetite.

"Jadi kita tidak bisa menarik simpulan bahwa kenaikan suku bunga ini akan bisa mendorong kenaikan suku bunga perbankan," ujarnya.

Baca juga: Bank Indonesia Naikkan Suku Bunga 25 Bps Jadi 5,5 Persen 

Wakil Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Ikang Fawzi menyampaikan, suku bunga KPR diprediksi akan meningkat pada 2023.

Ikang mengatakan, Real Estate Indonesia (REI) bersama perbankan turut menjaga bunga KPR dengan menyesuaikan pasar properti.

"Kita pada pelaksanaanya dilapangan developer dengan perbankan itu sama-sama mencari jalan keluar. Bagaimana bunga nya mencapai bunga pasar," ujar dia.

Terlebih, dia mengaku, pihaknya juga memberikan pasokan subsidi kepada masyarakat sebagai solusi ditengah kondisi perekonomian yang dinilai tak menentu.

"Kita subsidi, misalnya bunga pasar sekarang 11 persen, 3 persen kita subsidi. Masing-masing bank 1,5 persen, kita 1,5 persen," sambungnya.

Selain itu, Ikang menambahkan, solusi lain yang bisa ditempuh yaitu adanya KPR yang berbasis syariah. Hal itu dinilai sebagai pilihan lain untuk menghadapi prediksi kenaikan bunga KPR di tahun 2023.

"Belum lagi yang syariah, KPR nya itu kan tidak tergantung dengan bunga. Itu menjadi satu pilihan juga dan sekarang banyak cara-cara KPR yang mengacu ke pemikiran dan perhitungan seperti itu juga walaupun bukan syariah," tuturnya.

Terakhir, Ikang memaparkan, sektor properti telah menghadapi situasi ekonomi yang sulit dari tahun 2015. Kendati begitu, kata dia Dia sektor properti tetap mampu berjalan.

"Kita harus melihat dampak langsung kepada kita nya seperti apa dan pengalaman yang selama ini terjadi. Selama ini kita sudah berkali-kali mengalami resesi seperti ini tapi tetap berjalan," tegasnya.

Perbankan Optimis

Kendati suku bunga naik, perbankan tetap optimis KPR tahun 2023 akan tumbuh lebih tinggi dari pertumbuhan tahun ini.

PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) misalnya menargetkan KPR tumbuh 12 persen tahun depan. Itu lebih tinggi tahun ini yang diproyeksikan tumbuh 7 persen.

Iriska Dewayani, Senior Vice President (SVP) Non-Subsidized Mortgage and Personal Lending Division BTN mengatakan, pihaknya optimis ekspansi KPR tahun depan karena potensi dari ekonomi makro masih naik dan industri properti diperkirakan para pengamat bakal tumbuh 10 persen-12% tahun ini.

Selain itu, BTN melihat kebutuhan akan hunian di Tanah Air juga masih sangat besar karena backlog perumahan masih sangat besar.

"Kalau lihat perbankan secara umum juga menargetkan kredit sekitar 10%-12% tahun depan, jadi sebagai tantangan kami mengambil angka atas. Para developer juga saat ini menunjukkan animo besar untuk pertumbuhan tahun depan," jelas Iriska dikutip dari Kontan, Jumat (23/12/2022).

Baca juga: Suku Bunga Acuan Bank Indonesia Melonjak, Ekonom: Bunga KPR Bisa Naik 3 Persen pada Tahun Depan 

BTN telah menyiapkan berbagai strategi untuk mengejar target pertumbuhan tahun depan. Di segmen non subsidi, bank dengan pangsa pasar KPR terbesar di Tanah Air ini akan mulai fokus menggarap segmen KPR dengan ticket size di atas Rp 750 juta.

Untuk menggarap itu, BTN akan memperbanyak kolaborasi dengan pengembang-pengembang skala nasional. Perseroan akan membuat semacam sentral yang akan fokus membantu pengembangan dengan skala proyek mulai harga Rp 750 juta dan memberikan proses bisnis yang lebih cepat.

Sementara selama ini, rata-rata ticket size atau plafon KPR BTN per nasabah masih sekitar Rp 500 juta. KPR di bawah Rp 500 juta menyumbang sekitar 80%-90% dari total portofolio KPR bank pelat merah ini.

Dari sisi bunga KPR, BTN akan melakukan penyesuaian terhadap BI rate. Iriska bilang, sampai akhir tahun ini BTN masih menawarkan bunga tetap satu tahun sebesar 4,47% terhadap konsumen developer pilihan yang bekerjasama dengan perseroan. Lewat kerjasama itu, pengembang dan bank menawarkan program bundling sehingga bunga yang ditawarkan ke nasabah menjadi 2,47%.

Terhitung mulai 1 Januari 2023, BTN akan menaikkan bunga KPR koborasi dengan pengembang pilihan menjadi 5,46%.

"Jika pengembang memberikan subsidi maka bunga yang akan diluncurkan ke nasabah akan kita bundling sehingga bunga bisa lebih rendah dari itu," jelas Iriska.

Selain itu, BTN juga memiliki program bunga fixed dua tahun mulai 7,59% dan bunga fixed 20 tahun dengan bunga 11,59% untuk nasabah berpendapatan tetap dan 12,59% untuk non fixed income. Bunga tetap sampai 20 tahun diberikan sebagai pilihan bagi nasabah yang menginginkan kepastian. Adapun bunga floating BTN saat ini mencapai 12,5%. Iriska tidak menjawab apakah bunga mengambang sesuai pasar ini akan dinaikkan tahun depan.

PT Bank Central Asia Tbk (BCA) juga optimis KPR akan tumbuh lebih tinggi tahun depan dari tahun ini. Namun, bank ini tidak menetapkan angka target pertumbuhan KPR secara rinci. Hanya saja kredit secara keseluruhan ditargetkan tumbuh sebesar 12%.

Welly Yandoko, EVP Consumer Loan BCA, mengatakan optimisme itu didorong karena potensi bisnisnya besar di tengah jumlah backlog kebutuhan perumahan masyarakat Indonesia yang masih besar. Sementara pembiayaan KPR masih menjadi pilihan utama dalam membeli rumah saat ini.

Selain itu, prospek pertumbuhan itu juga akan didorong oleh adanya dukungan kebijakan makro prudensial dari Bank Indonesia untuk sektor properti serta kondisi internal BCA yang bagus.

"Jadi KPR BCA masih optimis prospek KPR tahun 2023 masih akan bagus. Kami berharap, pencairan KPR baru tahun depan akan lebih baik, paling tidak sama dengan tahun 2022." kata Welly.

Hingga kuartal III-2022, BCA telah membukukan portofolio KPR Rp 105 triliun atau 15,35% dari total kreditnya. Itu menjadikan bank ini sebagai pemimpin pangsa pasar KPR terbesar kedua.

Sepanjang sembilan bulan pertama tahun ini, BCA telah berhasil membukukan booking baru KPR Rp 27,9 triliun atau naik 21,8% secara year on year (YoY). Dari jumlah itu, sebesar Rp 10,5 triliun dicairkan sepanjang Juli-September. Lalu sebesar Rp 10,2 triliun didapat pada kuartal II -2022 dan Rp 7,2 triliun pada kuartal I-2022.

Namun, di saat yang sama bank ini juga mencatatkan run-off atau pembayaran cicilan maupun pelunasan KPR juga cukup besar. Dari Januari-September 2022, run-off mencapai Rp 20,3 triliun, sehingga KPR bank ini per September hanya tumbuh 10,4% secara YoY.

Untuk bunga KPR, Welly bilang BCA masih belum menaikkan suku bunga meskipun BI rate sudah naik sejak Agustus lalu.

"Dalam mempertahankan suku bunga ini, BCA mempertimbangkan faktor kebutuhan masyarakat terhadap suku bunga yang ringan, serta faktor internal BCA sendiri, dimana likuiditas dan rasio CASA BCA yang bagus," katanya.

Ia tak menyebutkan apakah tahun depan bunga KPR BCA akan mulai naik. Hanya saja menurutnya, faktor yang bisa mendorong kenaikan bunga hanya BI perkembangan kondisi eksternal seperti BI rate, sedangkan likuiditas dan CASA BCA tetap baik. Welly berharap ekonomi bisa terus membaik sehingga bunga KPR BCA bisa diberikan lebih murah.

Saat ini, BCA menawarkan bunga KPR mulai 3,85% fixed 3 tahun dengan minimum tenor 10 tahun, fixed berjenjang sampai tenor 20 tahun dengan bunga 4,25% untuk 3 tahun pertama, lalu 7,55% tahun ke 4 sampai tahun ke 6, tahun selanjutnya 9,55% sampai akhir tenor. Adapun bunga floating ada di kisaran 11%.

Baca juga: Genjot Penyaluran KPR Tahun Depan, Bank KB Bukopin Sinergi dengan Arebi

Bank CIMB Niaga optimis KPR akan terus tumbuh baik tahun depan. Segmen ini diprediksi jadi salah satu penopang pertumbuhan kredit perseroan.

“Tahun depan kredit diproyeksi tumbuh 8%-9%. Motor penggerakan. Motornya penggerakannya KPR, KKB dan UMKM," Lani Darmawan Presiden Direktur CIMB Niaga. Per September 2022, KPR CIMB Niaga mencapai Rp 41,57 triliun atau tumbuh 8,6% YoY.

Bank skala kecil juga menargetkan pertumbuhan KPR tahun depan. PT Bank JTrust Indonesia Tbk misalnya, akan fokus menyasar segmen ini dengan menargetkan penyaluran KPR Rp 25 miliar per bulan.

"Tahap awal kami targetkan sebulan sekitar Rp 25 miliar. Kalau kita bisa melakukan itu continue, akan kita tingkatkan terus menerus," kata Direktur Bank JTrust, Widjaja Hendra baru-baru ini.

Sedangkan tahun ini, KPR bank ini terbilang masih sedikit atau kurang dari Rp 10 miliar. Perseroan akan memperbanyak kolaborasi dengan pengembang, terutama pengembang Jepang.

Cicilan Debitur KPR Sudah Mulai Membengkak

Nasabah KPR harus mulai mengencangkan ikat pinggang. Cicilan bulanan yang harus dibayarkan sudah mulai membengkak seiring dengan kenaikan BI rate

Sejumlah nasabah KPR sudah mulai mengalami kenaikan. Havid, pegawai swasta di Jakarta mengaku cicilan KPR-nya di Bank BNI sudah naik dari 3,7 juta jadi 4 juta sejak Oktober 2022 lalu.

Heri, pegawai swasta di Jakarta pemilik KPR di Bank CIMB Niaga juga mengalami hal serupa. Ia baru saja mendapatkan email penyesuaian bunga KPR dari 8,27% jadi 9,35% efektif angsuran baru per 28 November 2022. Sehingga cicilannya naik 130.000 dari Rp 2.103.322 jadi Rp 2,235.111 per bulan.

Manajemen CIMB Niaga dalam suratnya bilang, pemberitahuan penyesuaian bunga ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan perjanjian kredit dengan kondisi, syarat dan ketentuan lain dari perjanjian kredit tetap berlaku.

Heri heran kenapa bunga KPRnya sangat cepat naik saat bunga acuan naik. "Tapi ketika suku bunga acuan turun, bunga KPR saya sudah sempat turun," kata Heri.

Welly Yandoko mengatakan, BCA akan berhati-hati dalam menaikkan suku bunga KPR. Ia bilang penentuan suku bunga tidak hanya berdasarkan suku bunga acuan saja tetapi harus mempertimbangkan faktor eksternal dan internal perseroan.

"Kami berkomitmen menawarkan suku bunga yang dapat diterima oleh masyarakat luas agar bisa membantu masyarakat memenuhi kebutuhan masyarakat untuk memperoleh rumah," katanya.