Laporan Wartawan Tribunnews, Choirul Arifin 

TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA  – Keberadaan Jalan Tol Jakarta-Tangerang-Merak sebagai jalur utama logistik yang menghubungkan Pulau Jawa dan Sumatera selama ini memberikan kontribusi positif terhadap perkembangan kawasan industri dan permukiman yang pesat di wilayah Tangerang, Banten, sebagai satelit Kota Jakarta.

Beroperasi sejak 1984, Jalan Tol Jakarta-Tangerang yang memiliki panjang 33 kilometer ini juga menghubungkan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta dan JORR W1 yang menuju ke Jalan Tol Prof. Dr. Ir. Sedyatmo (Jalan Tol Bandara).

Sejumlah permukiman berskala kota di Tangerang bukan hanya sekadar muncul, tapi juga hidup dan mampu tumbuh pesat menjadi kawasan mandiri yang telah dihuni ratusan ribu jiwa.

Sebut saja Alam Sutera (800 ha) di Serpong Utara, BSD City (6.000 ha) di Serpong dan Paramount Land (1.200 ha) di Gading Serpong dan Lippo Village (1.500 ha) di Karawaci.

Seluruh kota baru itu berlimpah fasilitas mulai dari sekolah, universitas, rumah sakit, pusat perbalanjaan, ratusan ruko, pasar modern, kantor perbankan dan lain sebagainya.

Baca juga: Pasien Meningkat, Menhub Jadikan Asrama STTD Cibitung Tempat Isolasi Terpapar Covid-19

Memiliki akses tol langsung Jakarta-Merak menjadi hal yang turut mengangkat kawasan Serpong dan sekitarnya. 

Sementara, kawasan Alam Sutera terkoneksi langsung dengan gerbang tol KM 15, Paramount Land yang memiliki akses pintu tol langsung di KM 18 dan Lippo Village di KM 21.

Tak heran jika kawasan Serpong dan sekitarnya menjadi salah satu satelit Jakarta dengan harga properti paling tinggi.

Di kawasan ini harga tanahnya berkisar Rp11-15 juta per meter persegi (m2) untuk rumah tapak.

Di sejumlah proyek kota baru itu harga rumahnya rata-rata di atas satu miliar, kecuali tipe-tipe khusus yang ukuran tanahnya sangat kecil seperti yang ditawarkan Paramount Land dan BSD City.

Head of Advisory Services of Colliers Internasional Indonesia, Monica Koesnovagril, mengatakan, secara umum klaster perumahan di kota baru seperti BSD City, Alam Sutera dan Paramount Land yang memiliki akses langsung menuju jalan tol tentu menawarkan rumah dengan harga yang lebih tinggi.

“Mempertimbangkan beberapa aspek seperti aksesibilitas yang sudah cukup memadai seperti akses tol untuk mobil dan akses transportasi umum seperti commuter line, jarak Tangerang terhadap Jakarta dan fasilitas kawasan yang sudah komprehensif, maka harga tersebut masih “reasonable,” ujarnya di Jakarta, belum lama ini.

Dia memprediksi, pasar akan terus bergerak mencari celah dengan harga lebih kompetitif. Ini yang terjadi di kawasan Serpong.

Kian tingginya harga tanah di Serpong dan kawasan sekitarnya mendorong pengembangan perumahan melebar ke kawasan-kawasan yang harga tanahnya lebih rendah.

Baca juga: Pasar Properti Bergairah di Masa Pandemi, Penjualan Lamudi Online Property Fair Lampaui Target

Bitung, Kabupaten Tangerang, jadi alternatif kawasan Serpong dan Karawaci yang harga rumahnya semakin melangit.

Kawasan ini berada di selatan Lippo Karawaci dan sebelah barat BSD City. Dari dua kota baru itu jaraknya sekitar 15 menit perjalanan.

Monica menyebut ketersediaan lahan di area Tangerang Selatan hingga Serpong sudah mulai terbatas, sehingga pengembangan pada area Bitung-Balaraja dinilai cukup potensial. Sebagai gambaran, harga kaveling perumahan di Bitung dan sekitarnya berkisar antara Rp4 – 12 juta per m2.

Yang lebih ke barat lagi seperti area Tigaraksa, Balaraja dan Pasar Kamis berkisar antara Rp4-5 juta per m2 atau sepertiga harga Serpong.

Pada Kabupaten Tangerang, secara umum memiliki harga rumah yang lebih rendah, yaitu berkisar antara Rp400 juta – 1,8 miliar per unit dengan luas tanah yang lebih besar yaitu 60-150 m2, berbeda dengan area Serpong dan sekitarnya, dengan harga rumah di atas Rp800 juta menawarkan luas tanah 40-50 m2.

“Pengembangan arah Barat Serpong mencakup Bitung-Balaraja masih moderat jika dibandingkan dengan pengembangan di area Serpong dan sekitarnya," beber Monica.

"Namun, area ini akan sangat potensial di masa depan, terutama dengan adanya beberapa rencana infrastuktur yang akan meningkatkan aksesibilitas area tersebut seperti rute Tol Serpong-Balaraja dan rencana pengembangan rute MRT Cikarang-Tangerang,” terang Monica.

Menurutnya, captive market kawasan perumahan di Bitung dan sekitarnya secara umum berasal dari Jakarta Utara, Jakarta Barat, Jakarta Pusat dan area Tangerang.

Permintaan terhadap rumah tapak di area ini umumnya datang dari keluarha muda dengan pusat aktivitas di Jakarta ataupun di Tangerang.

"Namun memiliki daya beli yang lebih rendah sehingga mereka memilih area Barat Serpong dengan harga yang lebih murah,” jelas Monica seraya menyebut para pekerja industri di sekitar Tigaraksa dan Balaraja juga akan jadi target potensial dari sejumlah pengembang properti.

Sektor Manufaktur Dominan

Kendati belum seatraktif kawasan Cikarang, Bekasi, kawasan Bitung dan sekitarnya di Kabupaten Tangerang ini pun disebut Monica memiliki economic based dari kawasan industri dan pergudangan sehingga sangat potensial dikembangkan proyek properti.

Kegiatan industri di Kabupaten Tangerang ada cadangan lahan mencapai 3.000 ha dan 4.500 ha untuk zona industri yang tersebar di tujuh kecamatan yaitu Cikupa, Balaraja, Tigaraksa, Cisoka, Pasar Kemis, Legok, dan Serpong.

“Secara struktur ekonomi, Kabupaten Tangerang merupakan wilayah dengan peran manufaktur yang dominan yaitu sekitar 34 persen," ujarnya.

Rata-rata manufaktur di area ini dikembangkan dengan skala besar, sehingga feasible untuk pengembangan kawasan industri terintegrasi dengan pemukiman skala kota dengan mempertimbangkan ketersediaan lahan, perkembangan infrastruktur jalan tol, bandara dan pelabuhan, serta harga lahan yang relatif lebih rendah,” paparnya.

Baca juga: 5 FAKTA Mayat Wanita Hangus Terbakar di Cisauk Tangerang, saat Ditemukan Masih Keluarkan Asap

Kendati demikian, ia menyarankan sebaiknya pengembangan pemukiman berskala besar di koridor Bitung dan sekitarnya tetap memperhtikan karakteristik pengembangan rumah di Serpong dan sekitarnya, juga karakteristik kawasan industri di koridor barat.

Menurut dia, kota baru yang akan dikembangkan harus memiliki konsep yang unik, berbeda dengan pengembangan di Serpong.

Secara umum keunikan ini bisa diterjemahkan dalam konsep dan target pasar dengan kelas di bawah kelas di Serpong.

"Walaupun bisa juga mengambil risiko untuk memasarkan produk unik yang eksklusif dengan catatan memiliki nilai tambah yang signifikan dibandingkan di Sepong,” ungkap Monica.

Dengan harga lahan yang lebih rendah, lanjut Monica, maka pengembangan kota baru di wilayah Bitung ini memiliki keleluasaan untuk menciptakan produk, baik produk dengan ukuran yang sama seperti di Serpong namun dengan harga lebih terjangkau.

Atau, produk properti dengan harga yang sama tetapi ukuran rumah lebih besar dan kualitas lebih baik dengan konsep yang lebih advance misalnya dilengkapi fitur smart home.

“Konsumen juga akan mempertimbangkan fasilitas yang komprehensif dan lokasi yang dapat dijanngkau dengan mudah dari pintu tol,” tambahnya.

Kawasan Bitung kini juga dinilai semakin dinamis, ia menyebut karena rencana aksesibilitas jalan tol Serpong-Balaraja-Bandara, menjadi hal yang bakal turut mengangkat Bitung. Jalan Tol Serpong-Balaraja sendiri akan menyambungkan jalan tol Bintaro-Serpong yang juga akan menghubungkan Kota Tangerang Selatan dengan Kabupaten Tangerang.

Dengan mengacu pada pengembangan kota mandiri, baik di koridor timur dan barat, area di sekitar jalan tol akan tumbuh pesat menjadi pengembangan kota mandiri.

"Area yang berada dekat dengan pintu rute Tol Serpong-Balaraja akan memiliki aksesibilitas yang lebih baik, sehingga sangat berpotensi untuk pengembangan sentra properti yang baru,” ujar Monica.