Ditulis oleh : Halomoney

TRIBUNNERS - Apartemen merupakan alternatif tempat hunian yang selain rumah yang diminati oleh masyarakat Indonesia, terutama yang berdiam di kota-kota besar. Mahalnya harga rumah di daerah perkotaan membuat apartemen dilirik sebagai pengganti yang tepat sebagai tempat hunian yang nyaman untuk ditinggali, baik sendiri maupun keluarga.

Ada banyak kelebihan mengapa seseorang lebih baik memilih tinggal di apartemen daripada rumah, seperti akses ke manapun yang dianggap lebih mudah jika dekat pusat kota, fasilitas yang mewah dan menarik seperti kolam renang, minimarket, gym, tingkat keamanan yang tinggi, dan sebagainya.

Namun, di luar faktor tersebut, faktor finansial tentu merupakan salah satu pertimbangan penting saat ingin membeli apartemen.

Managing Director dari situs pembanding produk keuangan paling populer di Indonesia HaloMoney.co.id, Jay Broekman, menyatakan bahwa banyak orang yang tidak menyadari bahwa faktor finansial saat membeli apartemen bukan hanya harga jual yang tercantum di brosur apartemen.

"Saat anda mengira cukup mengumpulkan tabungan untuk mencapai harga jual yang tertera di brosur apartemen, saat itulah anda berisiko mengacaukan kondisi keuangananda. Biaya perolehan apartemen maupun biaya sesudahnya tidak sesederhana biaya uang muka dan cicilan bulanan apartemen saja,” kata Jay.

Biaya perolehan apartemen yang dicantumkan dalam brosur apartemen umumnya hanya mencantumkan nilai jual saja serta syarat uang muka perolehan.

Sebenarnya, ada beberapa biaya lain yang perlu dikeluarkan saat anda ingin memiliki apartemen sendiri, di luar harga apartemen yang harus dibayar, baik dengan uang muka (jika menggunakan fasilitas kredit) atau uang tunai.

Biaya pertama adalah biaya provisi, namun ini hanya timbul jika anda menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Biaya provisi ini dapat bervariasi tergantung apartemen mana yang akan anda beli, namun biasanya biaya provisi ini berada di kisaran 1% dari harga apartemen.

Biaya kedua adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Di Indonesia, seluruh properti dengan nilai perolehan di atas Rp 42 juta merupakan objek pajak PPN yang tarifnya berada di 10%.

Jadi, hampir semua apartemen di Indonesia akan dikenakan PPN pada saat perolehannya. PPN umumnya dibayarkan melalui pihak pengembang apartemen, termasuk pelaporannya.

Biaya ketiga adalah Bea Perolehan Harga Tanah & Bangunan (BPHTB). BPHTB dikenakan pada semua transaksi perolehan apartemen,baik yang lama maupun baru.

Besar BPHTB adalah 5% dari harga apartemen setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Besar NJOPTKP ini berbeda-beda sesuai daerah.

Sebagai contoh, NJOPTKP di Jakarta adalah Rp 60 juta. Jika Anda membeli apartemen yang harganya Rp 200 juta, maka besar BPHTB yang harus Anda bayarkan nantinya adalah Rp 7 juta [(Rp 200 juta - Rp 60 juta) * 5%]

Biaya keempat adalah Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah (PPnBM). Pajak ini hanya dikenakan apabila anda membeli apartemen dari pihak pengembang dan apartemen yang beli termasuk dalam kategori apartemen mewah, yaitu bernilai di atas Rp 2 Miliar. Tarif PPnBM adalah 20% dari harga jual apartemen.

Biaya perolehan terakhir adalah biaya Akta Jual-Beli (AJB), Pertelaan, dan Bea Balik Nama (BBN) yang umumnya dijadikan satu paket. Besar biaya paketan ini biasanya sekitar 1% dari harga jual apartemen.

Sebagai ilustrasi, berikut ini merupakan jumlah uang yang perlu anda siapkan apabila ingin membeli suatu apartemen dengan nilai Rp 100 juta di Jakarta. 

Di luar biaya perolehan, Anda masih tetap perlu mencermati adanya biaya lain yang timbul setelah memiliki apartemen sendiri.

Di luar cicilan bulanan jika menggunakan fasilitas KPA, jika Anda tidak memperhitungankan biaya-biaya ini, maka arus kas bulanan Anda akan berpotensi kacau.

Biaya pertama adalah Pajak Bumi & Bangunan (PBB). PBB ini wajib dibayarkan setiap tahun bagi para pemilik tanah dan bangunan, tidak terkecuali bagi para pemilik apartemen.

Umumnya, tagihan akan dilayangkan setiap bulan Maret melalui Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan harus dibayarkan paling lambat 6 bulan sejak SPPT diterbitkan. Luas apartemen menjadi faktor utama dalam menentukan nilai PBB yang harus dibayarkan.

Biaya kedua yang harus dibayarkan adalah biaya servis.

Biaya ini merupakan pengeluaran untuk jasa pemeliharaan gedung yang meliputi biaya kebersihan, keamananan, serta perawatan gedung dan berbagai fasilitasnya.

Tergantung kesepakatan dengan pemilik gedung, biaya ini dapat dibayar bulanan, tiga bulanan, atau tahunan. Biaya ini juga dikenakan berdasarkan luas apartemen yang Anda miliki.

Biaya ketiga adalah biaya utilitas, yang meliputi biaya listrik, air, TV kabel, dan internet (jika menggunakannya). Untuk biaya listrik, umumnya lebih mahal 20%-30% jika dibandingkan dengan tarif perumahan biasa karena PLN mengubah pasokan listrik tegangan rendah menjadi menengah untuk apartemen. Biaya utilitas biasanya dibayarkan setiap bulan.

Biaya keempat dan terakhir adalah biaya parkir. JIka Anda membawa kendaraan pribadi, maka biasanya anda akan dikenakan biaya Rp 100 ribu - Rp 200 ribu per bulan untuk mobil atau Rp 25 ribu - Rp 100 ribu per bulan untuk motor.

Meskipun begitu, ada juga beberapa pemilik gedung yang menggratiskan biaya ini untuk 1 kendaraan pribadi.

Rencanakan dengan bijak saat anda ingin memiliki apartemen sendiri. Anda bisa menghitung sendiri kisaran harga perolehan apartemen yang perlu anda persiapkan untuk unit apartemen incaran anda.

Kemudian, tanyakan secara detil kepada pengembang mengenai besar biaya rutin yang timbul setelah anda memiliki unit apartemen tersebut.

Dengan begitu, anda bisa mengukur kesiapan arus kas bulanan anda setiap bulannya untuk memiliki apartemen sendiri.