Oleh: Richard Susilo

Koordinator Forum Ekonomi Indonesia Jepang (JIEF)

BANYAK orang bertanya, bolehkah orang asing membeli dan memiliki tanah atau rumah di Jepang?

Jawabannya adalah boleh. Bahkan 100 persen tanah atau rumah tersebut bisa menjadi milik orang asing itu.

Tapi tentu saja ada syaratnya.

Apa syaratnya?

Yang paling utama adalah memiliki visa bukan visa turis.

Harus visa pelajar atau visa kerja atau visa yang non-turis.

Hal kedua terpenting adalah dibayar lunas, bukan dicicil.

Itulah sebabnya banyak orang kaya China saat ini mengirimkan anaknya belajar ke Jepang, bukan hanya soal belajar tetapi bisa memperoleh visa pelajar dan atas nama anaknya bisa membeli dan memiliki rumah dan atau tanah di Jepang.

Mengapa? Karena memiliki visa pelajar dan memiliki Zairyu Card (ZC) atau kartu tanda penduduk Jepang.

Lalu apakah orang asing tidak boleh meminjam uang di bank membayar cicilan?

Bisa saja, asalkan perusahaannya adalah perusahaan besar dan mau menjadi penjamin atas tanah dan atau rumah yang dibeli stafnya itu (orang asing).

Misalnya kita staf tetap Toyota Motor Corporation yang bergaji per bulan sedikitnya 200.000 yen.

Tentu semua orang tahu Toyota dan tidak akan meragukan sedikit pun validitas perusahaan tersebut.

Sebuah organisasi di Jepang meneliti 19 lembaga keuangan besar, dan menemukan bahwa orang asing boleh memiliki rumah di Jepang dan mencicilnya dengan berbagai syarat atau kondisi yang ditentukan mereka.

Syarat orang asing untuk mengajukan pinjaman (loan) untuk membeli rumah:

1. Perumahan untuk tinggal di Jepang (wajib)

2. Memperoleh kewarganegaraan Jepang, penduduk tetap, penduduk tetap khusus atau memiliki Visa Non-Turis.

3. Pasangan memiliki kewarganegaraan Jepang (suami atau istri warga Jepang)

4. Harus bisa mengerti bahasa Jepang　karena segala ketentuan aturan dan penjelasan jual beli kepemilikan rumah di Jepang sangat detil dan sangat rumit serta perlu dibaca dengan sangat hati-hati agar tak kecewa di kemudian hari.

Jadi sebenarnya orang asing dapat meminjam pinjaman perumahan dari lembaga keuangan Jepang.

Dalam hal ini, ada atau tidak adanya "kewarganegaraan Jepang" dan "tempat tinggal permanen" akan sangat mempengaruhi ujian (bisa tidaknya memperoleh pinjaman bank).

Termasuk memiliki tempat tinggal tetap, dan atau memiliki pasangan berkewarganegaraan Jepang akan lebih memudahkan meminjam uang dari bank di Jepang.

Selain itu, karena standar penyaringan berbeda tergantung pada lembaga keuangan, ada kemungkinan lembaga keuangan yang diinginkan tidak dapat memberikan pinjaman perumahan, karena begitu ketatnya seleksi ujian yang mereka lakukan khusus bagi orang asing.

Oleh karena itu sebaiknya mengajukan permohonan pinjaman ke beberapa lembaga keuangan.

Selain itu, ada sebuah lembaga keuangan di Jepang dengan programnya bernama "Flat 35", yang memiliki tingkat bunga tetap untuk seluruh jangka waktu, relatif mudah untuk lulus ujian selama memenuhi kriteria ujian, sehingga kita dapat mempertimbangkannya sebagai calon peminjam.

Tentu saja kalau tidak mau keruwetan terjadi, setelah memiliki visa Non-Turis, misalnya visa pelajar, kita bayar tunai jual beli tanah dan atau rumah tersbeut. Selesai sudah dan jauh dari keruwetan.

Sedangkan penjelasan aturan keterangan Jepang lainnya kita berikan kepada pengacara (teman kita) untuk membacanya agar tak salah beli rumah, atau ke fudosan (agen properti teman kita).

Jumlah pinjaman di Jepang bagi pembelian rumah untuk orang asing dengan maksimum umumnya hingga 500 juta yen.

Batas pinjaman akan sangat bervariasi tergantung pada bank yang bersangkutan.

Meskipun tidak ada bank yang menetapkan batas pinjaman untuk orang asing, ada perbedaan besar antara bank soal jumlah penjaman tersebut.

Misalnya, "Flat 35" (suku bunga tetap untuk seluruh jangka waktu), yang mudah lulus ujian jika standar struktural bangunan dan rasio beban pembayaran untuk pendapatan terpenuhi, hanya dapat dipinjam hingga 80 juta yen.

Di sisi lain, lembaga keuangan swasta memiliki batas pinjaman yang berbeda, dengan yang terbesar adalah 100 juta yen.

Baru-baru ini, banyak bank telah meningkatkan batas pinjaman mereka, dan bank yang dapat meminjam hingga 200 juta yen termasuk Sony Bank, SBI Money Plaza, dan PayPay Bank.

Selain itu, beberapa bank, seperti Sumitomo Mitsui Trust Bank, dapat meminjam hingga 500 juta yen.

Namun, hipotek dengan harga tinggi seperti itu tunduk pada penyaringan yang ketat.

Ini karena penyaringan akan fokus pada atribut peminjam (tempat kerja, masa kerja, pendapatan tahunan, ada atau tidaknya aset).

Kepemilikan rumah di Jepang terutama membeli rumah di Tokyo cukup dengan biaya sekitar 30 juta yen untuk sebuah rumah yang bisa dihuni untuk seorang suami istri dan dua anak.

Itu pun tergantung lokasi daerah juga. Semakin dekat stasiun kereta api, semakin ke pusat apalagi di Ginza termahal di dunia, tentu tak cukup uang 30 juta yen tersebut.

Namun agak ke pinggir, tetapi masih di Tokyo, masih bisa membeli 30 juta yen dengan rumah yang baru dan bagus.

Belakangan ini juga banyak hotel dan resor di kota besar di Jepang yang ingin dijual pula dan mereka mengharapkan pula investor dari Indonesia.

Untuk info lengkap dalam bahasa Indonesia silakan email: property@jepang.com