Laporan Wartawan Tribunnews.com Eko Sutriyanto

TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Menyebut Serpong, Tangerang Selatan, Banten, orang langsung terbayang kawasan yang telah berkembang menjadi sentra hunian menengah atas dengan segala fasilitasnya yang komplit.

Kawasan ini menjadi kota modern dengan dibangunnya beberapa proyek kota baru yang terintegrasi dan saling melengkapi. Misalnya, BSD City (6.000 ha), Alam Sutera (1.000 ha) dan Graha Raya (350 ha) yang menjadi kantong hunian elit di Serpong.

Tak heran bila Serpong yang berbatasan dengan Jakarta Barat dan Selatan, Kabupaten Bogor dan Tangerang, adalah wilayah di megapolitan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (Jabodetabek) yang pengembangan real estatenya dinilai paling kinclong.

Baca juga: Warga Asing Boleh Miliki Properti di Indonesia, REI: Bisa Dongkrak Pertumbuhan Ekonomi

Karena ekspektasinya yang tinggi itu, permintaan terhadap properti di Serpong terutama sebagai investasi juga besar, sehingga harga rumahnya cenderung paling tinggi dan menjadi acuan di Jabodetabek dengan kenaikan yang melompat-lompat selama booming properti 2010-2013.

Boleh jadi saat ini terutama di proyek-proyek kota baru seperti Bintaro Jaya di Pondok Aren, BSD City dan Alam Sutera di Serpong Utara, bahkan township Gading Serpong yang lokasinya sudah masuk di Kabupaten Tangerang, tidak ditawarkan lagi rumah seharga dibawah Rp1 miliar.

Head of Advisory Services Colliers International Indonesia, Monica Koesnovagril, menyebut harga tanah di Serpong saat ini berkisar antara Rp12 juta hingga Rp25 juta per meter persegi (/m2) untuk rumah tapak.

Secara umum, klaster perumahan di kota baru yang memiliki akses langsung menuju jalan tol, menawarkan rumah dengan harga yang lebih tinggi.

Menurutnya, pengembangan hunian kelas atas dengan segala macam fasilitasnya itu mendongkrak harga tanah di kawasan Serpong.

“Mempertimbangkan beberapa aspek seperti aksesibilitas yang sudah cukup memadai, antara lain akses tol untuk mobil, dan akses transportasi umum seperti commuter line, kemudian jarak Tangerang Selatan terhadap Jakarta, dan fasilitas kawasan yang sudah komperhensif, maka harga tersebut masih “reasonable”,” ujar Monica di Jakarta, belum lama ini.

Ia mengakui Serpong dengan segala kelebihannya merupakan kawasan yang pertumbuhannya sangat cepat.

“Dulu adanya jalan tol JORR W2 kawasan ini semakin diincar karena semakin mudah diakses dari Jakarta Barat. Sekarang titik terjauh tol menuju Serpong bertambah sampai Legok Tangerang, menyusul rampungnya konstruksi Jalan Tol Serpong-Balaraja seksi 1A. Ini membuat captive market Serpong menjadi lebih luas,” jelasnya.

Pasar akan terus bergerak mencari celah dengan harga lebih kompetitif. Ini yang terjadi di Serpong. Kian tingginya harga tanah di Serpong Utara (BSD City dan Alam Sutera) dan kawasan sekitarnya mendorong pengembangan perumahan melebar ke kawasan-kawasan yang harga tanahnya lebih terjangkau.

Saat ini yang makin berkembang yaitu di perbatasan Serpong-Pamulang mencakup Jalan Raya Siliwangi menerus sampai Jalan Raya Puspitek-Jalan Muncul. Koridor ini lokasinya cukup dekat dengan BSD City.

Perkembangan kawasan di koridor jalan tersebut terdorong dari perkembangan wilayah Bintaro, Ciputat dan Pamulang yang harga rumahnya juga sudah tinggi. Beberapa perumahan di Ciputat harga rumah satu lantai mulai Rp1 miliaran, bahkan di area Bintaro lebih tinggi lagi.

Sementara di Pamulang seperti Cendana Residence di Jalan Benda Raya, harga rumah dua lantai seken tembus Rp2 miliaran.

Kini ramai developer mengembangkan hunian dua lantai di kawasan sebab dinilai lebih bergengsi, mentereng, dan memenuhi selera warga urban, kendati sebenarnya hal tersebut adalah ‘cerita usang’ sebab sejak 15 tahun lalu pun sudah ada yang melansir hunian dua lantai.

Menampung permintaan dari kaum muda dengan penghasilan tak terbatas, pengembang besar PT Jaya Real Property, Tbk. mengembangkan perumahan menengah atas Serpong Jaya (32 hektar) di jalur utama Pamulang - Puspitek, Serpong.

"Ini adalah proyek hunian ketiga PT Jaya Real Property, Tbk. di Tangerang Selatan, setelah Bintaro Jaya di Pondok Aren dan Graha Raya di Pondok Kacang. Serpong Jaya berupaya mengakomodir permintaan masyarakat terhadap hunian dua lantai kekinian, nyaman, kualitas bangunan yahud, kemana-mana gampang, namun harga masih logis," kata Maulana Farizil Qudsi, Marketing Manager Serpong Jaya, dalam keterangan tertulis di Tangerang Selatan, Selasa (15/8/2023).

Adalah Nora, tipe terbaru rumah dua lantai di Serpong Jaya menjawab pakem-pakem memilih rumah tinggal tersebut untuk melengkapi lima tipe sebelumnya di klaster The Garden, lokasi Nora hanya sejengkal dari gerbang utama kawasan.

“Kami mencermati tren kebutuhan hunian menengah ke atas yang terus bergerak dinamis khususnya pasca pandemi di segmen milenial, baik single maupun pasangan keluarga muda. Karena itu produk ini dihadirkan dengan banyak value lebih, bukan hanya tempat tinggal tapi juga berbagai fasilitas dan kemudahan akses untuk meningkatkan kualitas hidup seluruh penghuninya, namun dengan harga yang terjangkau di pusat kota Tangerang Selatan,” ujar Maulana.

Selain Nora di segmen rumah menengah atas, kini perumahan juga memasarkan klaster The Hills (8.000 m2), hunian premium dilengkapi piranti smart home untuk kalangan lebih mapan.

Lingkungannya ekslusif, berbetuk klaster dijaga satpam 24 jam, dengan jumlah rumah yang sangat terbatas, 36 unit.

Strategi pemasaran Serpong Jaya dengan menawarkan rumah menengah mendapat respon pasar cukup bagus. Paling banyak peminatnya rumah di bawah Rp1 miliar.

Maulana menyebut, ada dua pola konsumen yang terbentuk saat memutuskan membeli rumah di perumahannya, yaitu product sensitivity dan price sensitivity. Kriteria product sensitivity, mereka akan mencari properti dengan brand terbaik, sedangkan mereka yang price sensitivity cenderung melihat dari sisi harga.

“Serpong Jaya memenuhi dua kriteria tersebut. Tinggal di sekitar Pamulang - Raya Puspiptek, orang masih bisa belanja dan menyekolahkan anaknya di BSD atau Gading Serpong,” katanya.