Baca tanpa iklan
Laporan Wartawan Tribunnews, Choirul Arifin
TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI mencatat, kuliner merupakan subsektor penyumbang terbesar dari Produk Domestik Bruto (PDB) ekonomi kreatif. Subsektor kuliner menyumbang Rp 455,44 triliun atau sekitar 41 persen dari total PDB ekonomi kreatif sebesar Rp 1.134 triliun pada 2020.
Meningkatnya jumlah wirausaha di Indonesia berpengaruh pada permintaan ruang usaha yang semakin tinggi. Dengan begitu, bila ingin berinvestasi pada ruko, Anda tidak akan menemui kesulitan dalam mencari target pasar (penyewanya).
Dari sektor mal, para pelaku usaha mulai menaikkan biaya sewa toko di mal di 2023 karena tingkat kunjungan pusat perbelanjaan yang sudah mulai pulih dan selama tiga tahun tidak ada kenaikan karena pandemi Covid-19.
Baca juga: 70 Persen Bisnis UT Masih dari Batu Bara, Portofolio Energi Terbarukan Terus Diperluas
“(Sewa) sudah mulai naik tahun ini karena selama pandemi tiga tahun kita tidak menaikkan harga, malah kadang kita kasih gratis, kasih subsidi. Jadi tahun ini mulai ada peningkatan," kata Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Perbelanjaan Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja di Central Park Mall, Jakarta, Minggu (21/5/2023).
Alphonzus menyebut kenaikan sewa mal akan berbeda-beda di setiap daerah, kendati dipastikan kenaikannya tidak akan lebih dari 10 persen.
“Tergantung, kalai mal yang ramai sekali pasti peningkatannya akan lebih tinggi, tapi ada juga kan mal-mal yang tingkat kunjungannya masih belum maksimal. Saya kira kenaikannya hampir sama di seluruh daerah, tidak lebih dari 10 persen,” ungkapnya.
Momentum itu dinilai wajar. Seiring dengan pulihnya daya beli masyarakat dan pencabutan pandemic menjadi endemi di awal 2023, tarif sewa untuk ruang ritel akan diprediksi meningkat, baik itu di pusat perbelanjaan maupun rumah toko (ruko).
"Peningkatan tarif sewa pada mal pasti akan meningkat. Sebelumnya mal cenderung menahan kenaikan harga sewa, guna meningkatkan jumlah okupansi di mal pascapandemi," ungkapnya
Di sektor ruko, merujuk data rumah.com, untuk harga sewa di Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, berada dikisaran Rp125 juta - 1 miliar per tahun dengan luas tanah mulai 54-288 m2, dan luas bangunan 162-840 m2.
Sementara itu, ruko dua lantai di wilayah Radio Dalam, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, seharga Rp500 juta per tahun dengan luas tanah 80 m2 dan luas bangunan 300 m2. Lalu, ruko dua lantai (150/75 m2) di wilayah Bintaro Jaya, Pondok Aren, Tangerang Selatan, dibanderol harga Rp125 juta per tahun.
Baca juga: Dorong Pertumbuhan UMKM, BNI Bazaar Festival Kembali Digelar, Berikut Promo Menariknya
Captive Market
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat, mengatakan ruko menjadi pilihan bagi produk Food & Beverage (F&B) dengan target pasar yang umum. Apalagi, ruko merupakan ruang yang terbilang praktis untuk menjangkau konsumen.
“Penggunaan ruko sebagai ruang ritel memang sesuai dengan target pasar dari produk makanan dan minuman, yang membutuhkan lokasi dengan aksebilitas yang tinggi, harga relatif ekonomis dan dekat dengan konsumennya,” kata Syarifah di Jakarta, medio Agustus lalu.
Ia menyebut, lokasi, tingkat ekonomi, dan kemudahan akses adalah tiga hal yang memengaruhi harga sebuah ruko. Umumnya, kata dia, banyak orang berminat pada ruko yang terletak di pinggir jalan raya dan dekat dengan jalan utama, serta berada di sekitar kawasan industri dan di dalam kota baru. “Oleh sebab itu, investo harus jeli memilih ruko yang sesuai kriteria itu. Jangan sampai membeli ruko yang ternyata aksesnya sulit,” lugasnya.
Sejumlah kota baru (township) di Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) kini berkembang semakin menarik menjadi tujuan wisata keluarga. Beragam fasilitas yang tersedia di dalamnya berhasil menyita perhatian publik.
Bukan hanya mal atau pusat belanja, pengembang juga menghadirkan deretan bangunan komersial penunjang gaya hidup urban. Masyarakat bukan hanya disuguhi aneka ragam kudapan yang menggugah selera tapi juga suasana nyaman dan menarik.
Serpong - Kelapa Dua menjadi salah satu koridor pusat pertumbuhan baru sekaligus kiblat nongkrong anak muda metropolitan di barat Jakarta. Dekat Jakarta, akses bagus, dan transportasinya beragam: angkutan kota, feeder busway, dan kereta api, serta memiliki fasilitas yang super lengkap. Karena kelebihan itu dua kawasan tersebut juga jadi kiblat kaum menengah dan menengah atas mencari tempat tinggal.
Salah satu developer yang turut meluncurkan produk ruko pada fasilitas kota mandiri adalah PT Paramount Enterprise International, yang mengembangkan Paramount Land (1.200 ha) di Gading Serpong, Kabupaten Tangerang, Banten. Ruko setinggi dua lantai yang difungsikan sebagai sarana komersial itu dinamakan Hampton Square @Manhattan Distric.
“Kami melihat bahwa populasi di Gading Serpong dan BSD City terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Untuk itu, Paramount Land meluncurkan open concept lifestyle mall Hampton Square @Manhattan Distric untuk menyuplai kebutuhan sarana niaga dan mengakomodasi kebutuhan penghuni juga masyarakat di sekitar Gading Serpong,” ujar Presiden Direktur PT Paramount Enterprise International, Muhammad Nawawi, dalam keterangan tertulis di Tangerang, Kamis (24/8/2023).
Gading Serpong memiliki potensi populasi dan trafik tinggi. Gading Pertumbuhannya terhitung pesat dalam satu dekade terakhir. Kawasannya telah dibangun lebih dari 30 klaster terhuni dan dilalui traffic ramai lebih dari 1.500 kendaraan per jam. Oleh karena itu kebutuhan hunian dan ruang usaha pun terus meningkat.
Untuk memenuhi permintaan ruang usaha itu di akhir 2021 lalu pihaknya meluncurkan komplek bisnis Manhattan District seluas 22 ha. Di dalamnya akan diisi oleh tujuh tema besar pada tenan, yaitu gawai dan teknologi, hobi, olahraga, kuliner, otomotif, hiburan dan fasyen.
“Sebagian besar kawasan Manhattan District sudah terserap cepat dengan baik seperti Hampton Promenade, Madison Grande, Hampton Avenue. Menyusul Hampton Square yang diluncurkan pekan ini, dalam waktu dekat kami juga segera menghadirkan Hampton Avenue Studio Loft dalam jumlah terbatas,” ungkap Nawawi.
Nawawi menjelaskan, aksesibilitas dan konektivitas antara Gading Serpong-BSD City yang terintegrasi dengan baik memberikan kenyamanan mobilitas bagi pengunjung. Paramount Land membuat jalan penghubung baru dari bulevar Gading Serpong menuju kota BSD yang akan menyambungkan gerbang Tol Serbaraja.
Jalan tembus ini akan mempermudah penghuni klaster Amarillo, Carrilo, Latigo, Malibu, Boston (Paramount Land) dan Greenwich Park-Vanya Park (BSD City) dari dan menuju Gading Serpong, warga tidak perlu melalui bundaran ruko Alicante.
Tergantung Lokasi
Bila mau untung membeli ruang usaha yang adaptif, modern dan diterima pasar (mudah disewakan), yang harus dipilih adalah properti yang masuk kategori sunrise. Sunrise properti artinya properti tersebut tengah mekar, harganya akan terus naik seiring perkembangan kawasan.
Menurut Pengamat Properti Panangian Simanungkalit, untuk mengetahui apakah property tersebut tergolong sunrise atau sunset yang harus dilihat adalah inflow atau outflow dari suatu wilayah.
“Kalau di daerah tersebut banyak penduduk yang masuk, artinya inflow-nya besar, itu berarti dia sunrise properti, kenaikannya pasti akan tinggi. Sebaliknya, kalau outflow yang besar dia sunset,” lugasnya.
Ia membagikan empat tips berinvestasi ruko supaya tidak amsyong, alih-alih bisa dijadikan sumber dana alternatif. Pertama, beli ruko di kawasan dalam kota baru yang menjadi bagian komersial kawasan tersebut.
“Itu oke sepanjang kota mandiri atau perumahan tersebut telah hidup. Artinya, jumlah penghuninya telah membutuhkan fasilitas komersial. Tetapi balik lagi, demand terhadap ruko pun tergantung pada lokasi perumahan,” ujar Panangian.
Kedua, ruko di jalan-jalan besar. Biasanya semakin banyak kantor cabang bank atau ATM yang ada di lokasi tersebut, semakin bagus untuk investasi ruko. Keberadaan bank oleh sebagian pihak dinilai menandakan banyaknya transaksi.
Perhatikan juga lalu-lintas yang lewat di jalan tersebut. Umumnya, perusahaan-perusahaan kecil atau perusahaan penyedia jasa ritel selalu mencari lokasi kantor atau toko di kawasan yang dilewati banyak orang.
Ketiga, ruko yang berlokasi di kompleks trade centre. Dan keempat, investor perlu mengecek kembali berbagai fasilitas yang sudah atau sedang dibangun, baik oleh developer maupun pemerintah setempat di sekitar kawasan ruko.
Pasalnya, hal ini akan menentukan ada atau tidaknya nilai tambah terhadap properti yang dibeli.
“Umumnya, nilai tambah proyek properti ditentukan dari land bank yang dimiliki developer. Bila developer memiliki land bank besar, artinya mereka masih punya ruang untuk terus tumbuh sehingga indeks harga dapat meningkat,” imbuhnya.
Panangian mengingatkan para investor agar tidak membeli ruko di lokasi yang belum berkembang, karena sifatnya masih spekulatif. Misalnya ruko di kompleks perumahan yang baru dibangun, di trade center yang sifatnya masih uji coba, atau di jalan yang jauh dari pusat keramaian.
“Ruko-ruko seperti ini perkembangannya agak lambat,” pungkasnya.