TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Investor dalam negeri maupun asing diklaim Badan Otorita Ibu Kota Nusantara (OIKN) berebut memiliki lahan di Ibu Kota Negara, Kalimantan Timur.

Namun melihat data yang ada, investor baru menyampaikan surat minat investasi atau Letter of Intent (LoI), sehingga belum ada kucuran dana yang masuk untuk proyek IKN.

Tenaga Ahli Pimpinan Bidang Pengembangan Kawasan Ekonomi Regional dan Daerah Mitra Otorita Ibu Kota Nusantara (IKN) Rusmin Lawin mengatakan, Otorita IKN menerima 416 LoI dari investor lokal maupun asing jelang peringatan Hari Ulang Tahun ke-79 RI pada 17 Agustus 2024.

Jumlah tersebut naik dari akhir Januari lalu yang baru mencapai 369 LoI.

Baca juga: Mungkinkah Membangun IKN Lewat Investasi Kripto? Begini Pendapat Praktisi

Menurutnya, sebagian besar investor berebut lahan di Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) IKN.

"Di KIPP tersedia 25 persen dari 6.000 hektar. Lahan terbatas. Kalau mau beli, kesempatannya sekarang. Presiden Jokowi sudah sampaikan, Nusantara adalah masa depan investasi Indonesia. Jadi saya dan REI (Real Estat Indonesia) bilang 'belilah masa depan sekarang'," kata Rusmin dikutip Kamis (20/6/2024).

Adapun, ratusan LoI yang masuk ke Otorita IKN tersebut, mayoritas investor yang juga anggota REI.

"Dari anggota kita ada Agung Sedayu Group, Pakuwon Group, Qubika Hotel, dan ada juga grup restoran-restoran. Kalau dari rekan-rekan asing ada Sembcorp yang bekerja sama dengan PLN untuk bikin Pembangkit Listrik Tenaga Surya. Lalu masuk lagi dari Malaysia, China, Eropa, AS, dan Timur Tengah," ujarnya.

Tak hanya itu, Rusmin mengatakan, Emaar Properties pengembang real estate multinasional asal Uni Emirat Arab akan bekerja sama pemerintah dalam pembangunan IKN

"Kemudian, sekarang, alhamdulillah, Emaar Properties sudah sampai di IKN dan akan commit MoU dengan Presiden RI di Abu Dhabi," tuturnya.

Rusmin mengatakan, dengan meningkatnya minat investasi, Otorita IKN akan mencarikan lahan yang lebih fleksibel sesuai tata ruang sehingga tidak semua investasi hanya masuk ke KIPP.

"Bisa seperti Ciputra Group, Intiland Development, Emaar, yang bikin kluster sendiri di pembangunan tahap 2 IKN. Jadi misal ada kluster tematik seperti Middle East Town, Korean Town, yang dibangun pengembang lengkap dengan supply chain dan ekosistemnya," kata dia.

Terakhir, Rusmin mengatakan, pembangunan-pembangunan kluster itu direncanakan pada tahap 2 lantaran tahap 1 fokus pada Istana Negara, kantor kementerian, rumah sakit, dan infrastruktur penghubung seperti jalan.

"Fondasi jalan jadi, baru investor bisa masuk, bikin town development. Kalau soal budget, jor-joran di awal, government’s drive, karena bangun fondasinya. Ke depan, di pemerintahan Prabowo, private sector bisa pimpin, baik domestik maupun internasional," ucap dia.

Harga Lahan Melonjak

Harga lahan di kawasan IKN dan Penajam Paser Utara melonjak tajam, sejak Presiden Joko Widodo (Jokowi) secara terbuka mempromosikan IKN kepada para investor di berbagai kesempatan peletakan batu pertama atau groundbreaking sektor investasi.

Jika sebelumnya, kawasan ini masih dilirik satu mata dengan harga maksimal sekitar Rp 5 juta per hektare karena minimnya ketersediaan infrastruktur dan fasilitas, kini dihitung per meter persegi.

Terlebih sejak Jalan Sepaku sebagai urat nadi Kabupaten PPU mengalami pelebaran, peningkatan kualitas, dan dijadikan sebagai Jalan Negara (Nasional), serta pembangunan akses alternatif lainnya yang berkualitas beton dan aspal hotmix.

Bahwa IKN jangan dilihat sekarang, tetapi perkembangannya pada masa depan yang direpresentasikan dengan lonjakan harga tanah seiring masifnya pembangunan infrastruktur konektivitas dan fasilitas seperti Jalan Tol IKN, Bandara VVIP IKN, rumah sakit, sekolah, hotel, dan apartemen.

Menurut Presiden, di kawasan SCBD Jakarta dengan kelengkapan infrastruktur konektivitas dan fasilitas yang mumpuni, harga tanahnya sudah menembus angka Rp 150 juta hingga Rp 200 juta per meter persegi.

Hal yang sama berpotensi terjadi pada IKN, yang saat ini saja sejak 2019 sudah mencapai Rp 400.000 hingga Rp 800.000 per meter persegi.

"Harga tanah di IKN saat ini antara Rp 400.000 sampai Rp 800.000 (per meter persegi). Di Balikpapan saja satu meter sudah Rp 15 juta, di Jakarta mencapai Rp 150 juta-Rp 200 juta. Harga ini bisa berubah, naik minggu depan," kata Jokowi.

Sehingga, saat ini merupakan waktu yang tepat untuk berinvestasi di IKN karena harga tanahnya masih murah.

Namun ketika infrastruktur konektivitas dan transportasi itu selesai dibangun, dan perjalanan dari Balikpapan ke IKN hanya 45 menit saja, tentu harga lahan sudah melambung.

"Tapi harga itu (lahan IKN) saya sampaikan sekarang, besok bisa berubah, tergantung nanti Pak Kepala Otorita (IKN). Kalau yang minta banyak otomatis, kalau di demand-nya gede pasti harganya otomatis naik," tandasnya.

Tak hanya di kawasan KIPP IKN yang dipromosikan Jokowi yang mengalami kenaikan, harga lahan di luar kawasan KIPP pun meningkat tajam.

Bahkan, Badan Bank Tanah yang memiliki rencana pemanfaatkan tanah seluas 4.162 hektar di kawasan PPU mematok harga sekitar Rp 350.000-Rp 450.000 per meter persegi di luar PPN dan BPHTB dengan skema jual-beli.

Bagi investor yang tertarik, akan mendapatkan HGB di atas HPL BBT dengan jangka waktu 80 tahun dalam satu siklus 30+20+30 tahun.

Calon investor dapat melakukan pemecahan sertifikat, pengalihan sertifikat, pembebasan hak tanggungan, perpanjangan sertifikat, dan pembaruan sertifikat dengan tarif tertentu.

Sedangkan untuk skema sewa ditawarkan Hak Pakai (HP) seharga Rp 20.000-Rp 30.000 tidak termasuk PPN dan BPHTB untuk jangka waktu tertentu.

Baik skema jual beli dan sewa, investor dapat memperoleh hak pemanfaatan tanah setelah membayar uang muka atau down payment (DP) sebesar 30 persen dari nilai tarif.

DP ini dibayarkan pada saat penandatanganan perjanjian pemanfaatan tanah dengan kelonggaran waktu atau grace period enam bulan.

Pelunasan 70 persen dapat diangsur maksimal 18 kali setelah grace period. Calon investor wajib membayar jaminan penawaran senilai Rp 50 juta.

China Hingga Amerika Mau Investasi

Tenaga Ahli Utama Kantor Staf Presiden Ali Mochtar Ngabalin mengatakan pengembangan IKN Tahap II akan dimulai pada Februari 2025.

Pada fase itu, dia mengatakan sejumlah negara baru mulai menanamkan investasi mereka di IKN.

“Kalau tidak ada aral melintang berarti Februari, Maret kita sudah punya pintu tahapan kedua mulai jalan,” ucapnya saat podcast di Tribun Network, Palmerah, Jakarta, Rabu (19/6/2024).

Ali berujar sejumlah negara maju saat ini sudah meilirik IKN sebagai investasi.

“Wah dari berbagai negara Amerika, China dan kalau dilihat dari Timur Tengah yang sekarang gentleman agreement kan lebih dari 96 negara,” imbuhnya.

Menurutnya, keyakinan sejumlah negara investasi di IKN sebetulnya tidak perlu diragukan.

Bang Ali, sapaannya, menilai Presiden Jokowi tengah melakukan sinkronisasi pemerintahan secara baik sehingga terbangun keyakinan negara untuk masuk IKN.

“Apalagi Prabowo jenderal bintang 4 jadi presiden. Setelah Jokowi, keberhasilan seorang pemimpin itu kan dia menyiapkan pemimpin baru,” katanya.

Ali menyebut ada tiga opsi untuk hal tanah di IKN.

Pertama menyewa, kedua kerjasama pemerintah dengan badan usaha atau yang ketiga membeli dan memiliki sehingha investor bisa lebih confident.

Selain IKN adalah investasi masa depan bagi negara lain.

Dia menegaskan agar investor dalam negeri jangan terlambat masuk.

“Nanti kalau tiba-tiba orang sudah masuk, kenapa kita orang dalam negeri tidak dapat? Padahal sudah dikasih tahu berkali-kali, nggak mau dengar. NJOP-nya makin mahal lagi,” tukasnya.

Bang Ali menambahkan bahwa Jokowi tidak mungkin mengeluarkan statement tanpa punya makna.

“Ini langsung sumbernya dari istana negara. Saya bertanggung jawabkan itu,” paparnya.

Sebelumnya, Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN)/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) Suharso Monoarfa menyatakan, saat ini para investor asing masih wait and see untuk mengucurkan investasinya di Ibu Kota Nusantara (IKN).

Pernyataan itu disampaikan oleh Suharso sekaligus merespons beberapa pernyataan dari berbagai pihak kalau hingga kini belum ada satupun investor asing yang masuk di IKN.

Bahkan, Mantan Ketua Umum Partai Persatuan Pembangunan (PPP) itu meyakini kalau IKN akan menjadi wilayah yang menjanjikan bagi para investor.

"Kalau itu (wilayah atau proyek) membuat para calon investor sesuatu hal yang positif, mereka pasti tertarik (berinvestasi). Dan menurut saya mereka tertarik," kata Suharso kepada awak media saat ditemui di Kompleks Parlemen, Senayan, Jakarta, Kamis (13/6/2024.

Pernyataan Suharso itu didasari karena, dirinya beranggapan IKN merupakan wilayah yang menjanjikan bagi para investor.

Beberapa aspek menjadi penilaian dirinya, termasuk soal potensi pertumbuhan ekonomi yang besar di IKN.

"Karena Kenapa? Karena (IKN) itu menjanjikan. Karena investasi kan membutuhkan tempat di mana pertumbuhannya tinggi," kata dia.

"Kalau masih di tempat-tempat yang Virgin seperti itu pasti pertumbuhannya gede," sambung dia.

Meski begitu, Suharso belum dapat menargetkan kapan para investor asing akan masuk di IKN.

Pasalnya, perihal investasi menurut dia, yang paling diutamakan oleh investor adalah bagaimana wilayah atau proyek itu menarik dan menjanjikan.

"Kalau investasi kita tidak bisa main soal targeting gitu ya, kalau investasi kan yg penting bisa membuat itu menarik, benar-benar ibukotanya pindah, benar-benar unsurnya berjalan, bahwa sesuai dengan master plan," tukas dia.