Pajak saat membangun sendiri

Selain itu, bila Anda ingin membangun rumah sendiri, Anda juga harus membayar PPN kegiatan membangun sendiri (PPN KMS).

“PPN dibayarkan minimal untuk rumah dengan luas bangunan 200 m2, rumah dengan luas bangunan di bawah 200 m2 tidak dikenakan PPN,” ungkap Agus.

Karena itu, bila bangunan yang Anda buat misalnya hanya 150 m2, maka Anda tidak perlu membayar PPN.

Tapi bila kemudian Anda berniat memperluas rumah, misalnya dengan membangun lantai tambahan yang luas totalnya mencapai 100 m2, maka Anda perlu membayar PPN KMS terutang.

Agus menyebut tarif PPN KMS ini sebesar 2% dari ongkos membangun. Jadi jika biaya membangun rumah sekitar Rp 100 juta, maka PPN yang harus dibayarkan sekitar Rp 2 juta.

Jadi, kalau Anda berniat berinvestasi properti, Anda juga perlu mempertimbangkan biaya-biaya yang Anda keluarkan. Dengan demikian, Anda bisa memperoleh pemasukan yang optimal.

Omong-omong, pemasukan apa saja yang bisa diperoleh dari investasi properti? Simak ulasan ini.

Rumah tapak

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menyebut, potensi keuntungan terbesar dari investasi di rumah tapak adalah keuntungan dari peningkatan harga properti.

“Pada lokasi tertentu, harga rumah bisa meningkat 15%–35%, bahkan lebih dalam satu tahun,” jelas dia.

Kenaikan harga rumah tapak ini terutama terjadi di properti segmen menengah atas.

Ali menilai rumah tapak untuk segmen menengah bawah kurang menarik untuk investasi. Pasalnya, kenaikan harga rumah menengah ke bawah biasanya tidak signifikan.

Bila Anda berniat mencari pendapatan berulang, Anda bisa menyewakan rumah tapak milik Anda.

Tapi menurut perhitungan Ali, imbal hasil dari penyewaan rumah saat ini tidak terlalu menarik.

Ali menghitung rata-rata pertumbuhan biaya sewa rumah tapak di Indonesia saat ini berkisar antara 3%–5%.

Tentu ini akan bergantung pada lokasi properti tersebut.

Cuma, yield sewa rumah tapak masih lebih rendah ketimbang yield yang ditawarkan sewa apartemen atau kondotel.

Selain itu, Anda juga perlu memperhitungkan biaya-biaya lain bila ingin menyewakan rumah. Misalnya biaya perawatan saat rumah tersebut sedang tidak ada penyewanya, biaya listrik, dan air.

Apartemen

Sekarang sudah semakin banyak pengembang yang lebih fokus mengembangkan hunian bertingkat atawa apartemen. Permintaan apartemen juga semakin meningkat.

Meski begitu, para pengamat menilai imbal hasil investasi properti apartemen masih belum setinggi imbal hasil investasi properti rumah tapak bila investor memilih melakukan jual-beli apartemen.

Pasalnya, rata-rata kenaikan harga apartemen masih lebih rendah ketimbang rata-rata kenaikan harga rumah tapak, yakni berkisar 8%–10% per tahun.

Meski begitu, bila investor memilih menyewakan unit apartemennya, ia bisa memperoleh pendapatan berulang yang cukup lumayan. Apalagi, kenaikan tarif sewa apartemen saat ini masih cukup tinggi.

Ali menghitung, saat ini rata-rata kenaikan tarif sewa apartemen mencapai 6%–8% per tahun. Jadi, imbal hasilnya masih lebih tinggi ketimbang imbal hasil sewa rumah tapak.

“Tapi itu semua tergantung dari proyek dan lokasinya,” tambah Ali.

Selain itu, yang perlu diingat juga, Anda mungkin perlu mengeluarkan biaya-biaya tambahan saat mengelola apartemen, terutama saat unit apartemen Anda belum mendapatkan penyewa.

Biasanya pemilik apartemen harus menanggung biaya pengelolaan atau perawatan yang ditetapkan pengelola apartemen.

Bukan cuma itu, ada biaya listrik, air dan sebagainya. Biaya-biaya tersebut bisa dialihkan kepada penyewa jika penyewa sudah ditemukan.

Risiko lainnya, unit apartemen Anda bisa terkena dampak dari masalah yang terjadi di unit apartemen lain. Misalnya ada pipa air unit lain yang bocor, unit Anda bisa terdampak bocoran tersebut.

Alhasil, investor pemilik apartemen bisa jadi harus keluar duit untuk membenahi kerusakan akibat kebocoran pipa tadi. 

Rumah kos

Investasi properti kos bisa dibilang investasi properti yang paling sederhana. Ali menyebut investasi kos-kosan pada dasarnya tidak membutuhkan dana terlalu besar.

Apalagi sekarang sudah banyak pengembang yang menawarkan properti khusus diperuntukkan sebagai kos-kosan.

Cuma, agar sukses, pemilik kos harus memperhatikan siapa yang menjadi target pasarnya, apakah mahasiswa, pekerja kantoran, buruh atau ekspatriat.

Idealnya, pemilik kos menyesuaikan fasilitas yang ada dengan target pasarnya.

Keuntungan sewa kos juga cukup lumayan. “Imbal hasilnya sekitar 4%–6%, jadi lebih tinggi daripada menyewakan rumah tapak,” kata Ali.

Keunggulan lain berbisnis kos-kosan adalah Anda bisa mengelola sendiri biaya-biaya yang perlu dikeluarkan.

Misalnya, Anda tidak ingin membayar listrik dan air, Anda bisa membebankan hal tersebut kepada penyewa kos.

Tapi bila Anda ingin memberi layanan tambah, Anda bisa tetap menanggung biaya listrik dan air.

Anda juga mungkin perlu menunjuk orang yang bertugas mengawasi kos. Bila Anda menunjuk pegawai khusus, maka Anda bakal keluar biaya untuk membayar orang tersebut. Tetapi Anda juga bisa memilih mengawasi kos sendiri..

Kondotel

Saat ini investasi properti kondotel sudah bukan barang baru lagi di Indonesia. Sudah banyak perusahaan properti yang mengembangkan dan menawarkan investasi kondotel. Misalnya PT HK Realtindo.

Perusahaan properti anak usaha PT Hutama Karya ini mengembangkan proyek H Residential Royal Bintaran di Yogyakarta.

Di proyek ini, Hutama juga mengembangkan 114 unit kondotel.

Anda pasti sudah tahu kondotel merupakan kondominium yang dikelola layaknya hotel. Unit kondotel yang dimiliki investor juga disewakan sebagai kamar hotel.

Dengan demikian, ada tiga pihak yang terlibat dalam investasi kondotel, yaitu pengembang, pengelola kondotel dan investor.

Ali mengatakan, kondotel merupakan jenis properti yang murni sebagai investasi.

Investor yang berinvestasi di kondotel juga tidak perlu sibuk mengelola propertinya, lantaran unit dikelola oleh operator pengelola kondotel.

Investor juga tidak perlu pusing memikirkan biaya operasional, seperti biaya perawatan dan sebagainya. Pasalnya, biaya tersebut sudah diperhitungkan dalam pembagian keuntungan dengan operator hotel.

“Keuntungan yang dibagikan pada pemilik unit sesuai dengan audit keuangan yang dilakukan pihak operator hotel,” kata Ali.

Ada dua keuntungan yang bisa diperoleh investor kondotel.

Pertama, investor menerima keuntungan berupa bagi hasil pendapatan sewa kondotel.

Nilainya tergantung kebijakan masing-masing kondotel. Rata-rata bagi hasil yang ditawarkan pada investor adalah 40% atau 50% dari pendapatan.

Bila dirata-rata, imbal hasil dari investasi kondotel berkisar 8%–12% per tahun, tergantung dari kualitas dan tingkat okupansi kondotel. Selain itu, biasanya pengembang juga memberi jaminan sewa (rental guarantee) selama dua tahun pertama, yang besarnya biasanya 10% dari nilai unit.

Jadi, di dua tahun tersebut, investor sudah pasti dapat keuntungan 10% dari nilai unit.

Kedua, investor tentu bisa memperoleh keuntungan dengan menjual unit kondotelnya. “Selain menerima bagi hasil, kemungkinan kenaikan harga jual unit kondotel pun meningkat sekitar 5%–10% per tahun,” terang Ali.

Ali menuturkan, cukup banyak investor melakukan investasi kondotel jangka pendek. Jadi, si investor membeli unit di awal pemasaran dengan harga yang masih rendah dan dijual setelah bangunan selesai. “Capital gain bisa sekitar 15%-20%,” imbuh dia.

Silahkan timbang-timbang, investasi properti mana yang peluang untungnya paling oke buat Anda.

 
Reporter: Francisca Bertha Vistika